IBR 2004, 185 - Einkaufszentrum: Wo liegt die Leistungsgrenze zwischen Investor und Gemeinde?

Ist in einem Bauvertrag zwischen einem Investor und einer Gemeinde geregelt, dass der Investor sämtliche Bauarbeiten auf dem Grundstück selbst auszuführen hat, so ist die Gemeinde durch eine Klausel zur Herstellung der Ein- und Ausfahrt nur dazu verpflichtet, die Ausfädelspur von der Straße zur Zufahrt der Tiefgarage und die Einfädelspur von der Ausfahrt der Tiefgarage in die Straße zu errichten, nicht jedoch die Zu- und Abfahrtsrampen.

OLG Dresden, Urteil vom 18.02.2004 - 11 U 850/03

BGB §§ 133, 157

Problem/Sachverhalt

Ein Investor beabsichtigt die Errichtung einer Einkaufsmeile mit Hotels, Geschäften, Restaurants, Cafés und Freizeiteinrichtungen. Er schließt zu diesem Zweck einen Erbbaurechtsvertrag mit der Stadt Dresden. Dieser Vertrag wird über Monate hinweg im Einzelnen ausgehandelt. Insbesondere um die finanzielle Ausgestaltung des Vertrages wird zäh gerungen. Aus den ursprünglichen Vertragsentwürfen ergibt sich zunächst klar, dass sämtliche Bauarbeiten innerhalb der Grenzen des Erbbaurechts vom Investor erbracht werden sollen. Erst im weiteren Verhandlungsverlauf fügt der Investor beim Vertragsabschnitt "Erschließung der Tiefgarage" handschriftlich die Worte "u. Zu- u. Ausfahrt" ein und ergänzt die Überschrift um die Worte "Herstellung der Zu- und Ausfahrt". Nähere Verhandlungen zu diesem Punkt gibt es nicht. Der Investor vertritt nunmehr die Ansicht, die Stadt habe sich durch diese Regelung auch zur Herstellung der Zu- und Abfahrtsrampen der Tiefgarage mit einem Bauvolumen von ca. 2,5 Mio. DM verpflichtet. Die Stadt vertritt die Auffassung, sie habe nur die Aus- und Einfädelspuren von der Straße zu den Rampen zu errichten, nicht jedoch die Rampen selbst.

Entscheidung

Das OLG gibt der Stadt Recht. Verträge sind so auszulegen, dass sie den Interessen beider Parteien gerecht werden. Entscheidend ist, wie der jeweilige Empfänger die einzelnen Erklärungen nach Treu und Glauben verstehen durfte. Nach diesen Auslegungsgrundsätzen geht das OLG zwar davon aus, dass der Investor mit seinem Änderungswunsch auch eine Verpflichtung der Stadt zur Errichtung der Rampen begründen wollte. Die Stadt hat diesen Änderungswunsch aber nicht so, wie er gemeint war, verstanden, was der Investor seinerseits auch erkannt hat. Der Investor kann nicht davon ausgehen, dass einerseits um die finanzielle Ausgestaltung des Vertrages über Monate hinweg im Einzelnen zäh gerungen wird, andererseits die Stadt eine Verschiebung der Leistungsverpflichtung in der Größenordnung von ca. 2,5 Mio. DM ohne größere Reaktionen hinnimmt. Der Investor muss daher erkannt haben, dass die Stadt sein Ansinnen nicht richtig verstanden hat. Deswegen ist dieser Änderungswunsch des Investors nicht Vertragsinhalt geworden.

Praxishinweis

Das Urteil ist von der Auslegung her sicher richtig. Nur hat das OLG seine Überlegungen nicht zu Ende geführt. Wenn die Auslegung ergibt, dass sich die Parteien nicht über alle Punkte eines Vertrages geeinigt haben, dann liegt ein sog. Dissens vor. Da hier der Investor vom Einigungsmangel gewusst haben muss, während die Stadt von einer Einigung ausging, handelt es sich um einen sog. einseitig versteckten Dissens. Ein solcher führt nach § 155 BGB in der Regel zum Nichtzustandekommen des Vertrages! Der Vertrag wäre nur gültig, wenn er auch ohne Einigung über den offenen Punkt geschlossen worden wäre. Das hat das OLG zwar nicht geprüft, dürfte aber angesichts der Dimension dieses Großbauvorhabens zu bejahen sein.

RA Dipl.-Ing. Bertram Roscher, Leipzig